房产抵押借款不还，债权人可依法追偿抵押房产或追究借款人责任。具体处理方式如下：

1. 合法有效的抵押登记：债权人可申请拍卖、变卖抵押房产，优先受偿。
2. 借款人有能力却拒不还款：可通过法院起诉，要求其履行还款义务。
3. 抵押房产被非法转让或处置：债权人可主张转让行为无效，并追究责任。
4. 债务人无力偿还：可协商分期还款，或申请执行其其他财产。
5. 抵押合同有瑕疵（如未登记或条款不明确）：可能影响优先受偿权，需通过法律手段确认权利归属。
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房产抵押借款不还的法律依据主要来自《物权法》和《民法典》。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条（已被《民法典》第四百一十条吸收替代）规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”
这表明，只要抵押权依法设立并登记，债权人就有权在债务人违约时处分抵押物并优先受偿。

《民法典》第四百一十条进一步明确：抵押权人与抵押人未就实现抵押权达成协议的，抵押权人可请求法院依法拍卖、变卖抵押财产。
此外，《民法典》第六百七十五条规定：借款人应按约定期限返还借款，未按期还款的，出借人有权依法追偿。

综上，债权人不仅可主张抵押权优先受偿，还可起诉借款人要求履行还款义务，保障权益。
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处理房产抵押借款不还时，常见错误操作有：

1. 忽视抵押登记：仅凭抵押合同主张优先受偿权，忽略登记。未登记的抵押权无法对抗第三人，债权可能无法优先实现。
2. 自行处置抵押房产：未经法院程序私自变卖或占有，可能构成非法处置他人财产，反被追责。
3. 拖延起诉：超过诉讼时效起诉，法院不予受理或丧失胜诉权，影响债权实现。

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房产抵押借款不还可能面临以下法律风险：

1. 抵押权无效风险：例如，抵押房产未登记，债权人无法主张优先受偿。若借款人将房产出售给第三人，债权人难以优先受偿。
2. 诉讼时效过期风险：债权人长期未催收或起诉，超过三年诉讼时效，法院可能驳回追偿请求（如借款到期五年后起诉）。

这些风险可能影响借款收回，需重视证据保存、登记办理和时效管理。

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