购买二手房时涉及抵押房存在风险，法律依据如下：《中华人民共和国物权法》第十七条明确规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”在二手房交易中，不动产权属证书和不动产登记簿是证明房屋权利状态的关键依据。若房屋存在抵押，不动产登记簿会有相应记载。买方若仅依赖卖方提供的房产证判断房屋是否抵押，可能因两者信息不一致而误判，进而买到抵押房，面临无法过户、房产被抵押等风险。因此，依据该法律规定，购买抵押房存在无法准确知晓房屋权利状态而遭受损失的风险。
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购买二手房时遇到抵押房，以下特殊情况或例外情形需注意：
1. 抵押已注销但登记未更新：若卖方已还清抵押债务，抵押虽已注销，但不动产登记中心的信息可能未及时更新，此时查询结果可能仍显示房屋有抵押。这会影响买方判断，可能导致买方因担心风险放弃交易，或在不知情下与卖方产生纠纷，还需额外时间和精力证明抵押已注销。
2. 部分特殊抵押未公开登记：例如通过非正规途径设立的抵押，或特定情况下形成的隐性抵押，可能未在不动产登记簿登记。买方常规查询无法了解真实抵押情况，购买后可能突然面临第三方主张抵押权的风险，造成经济损失和法律纠纷。
3. 抵押权人同意转让抵押房产：若抵押权人同意卖方转让抵押房产，房屋虽有抵押但在符合条件时可交易。此时买方需注意抵押权人同意转让的条件和手续办理，确保权益不受影响，比如明确购房款支付方式及抵押权实现方式等。
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购买二手房涉及抵押房确实存在风险，以下分情况详细说明：
1. 卖方未如实告知抵押情况：买方可能在不知情下购买，后续若抵押权人行使抵押权，房产可能被拍卖、变卖以偿还债务，买方将面临房财两空的风险。
2. 抵押未注销就进行交易：因房产处于抵押状态，无法正常办理过户手续，买方即使支付房款，也无法取得房屋所有权。
3. 抵押权人不同意转让抵押房产：根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在此情况下，交易可能无法进行，买方可能陷入合同纠纷。
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购买二手房时，以下常见错误操作需避免：
1. 只看房产证不查登记簿：有些买方购买二手房时，仅查看卖方提供的房产证，而忽略查询不动产登记中心的不动产登记簿。由于房产证可能存在信息更新不及时或与登记簿不一致的情况，仅依据房产证判断房屋是否抵押，容易遗漏抵押信息，导致买到抵押房。
2. 轻信卖方口头承诺：部分买方轻信卖方“房屋无抵押”的口头承诺，不要求卖方提供书面证明或进行核实。口头承诺在纠纷中难以举证，一旦卖方隐瞒抵押情况，买方将难以维护自身权益。

为避免因这些错误操作陷入购买抵押房的风险，购房时请谨慎行事。若有任何疑问，你可以咨询我，我会为你提供详细解答。

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